どうも、こんにちは！
まねろです。
今日は『選ぶべき都心中古1Rマンションとは？』を紹介していきます。
今回も時間と労力をかけずに投資をしたいサラリーマン向けに書いていきます。
選ぶべき都心中古1Rマンションとは？
「不動産投資の基本」で述べてきたように、単身世帯が増加する東京都心の中古マンションに焦点をあてたワンルーム投資を前提に、さらに物件を絞るためのポイントを記述していきます。
箇条書きにするとこれだけありますが、全てを満たす物件でなければ私は購入しません。
- 立地
- 駅近
- 設備
- 修繕費、管理費、その他
- 備考
- 間取り、専有面積
- 築年数
- 家賃
- 販売価格
これらについて詳細に記載していきます。
立地
開発される都心であることは必須です。
少なくとも23区内で探し、その中でも新開発が予定されている地域が好ましいです。
新駅や新線が計画されていれば、利便性が高まるため、将来的にも安定した集客が期待できるとともに、物件価値や家賃の上昇も発生しやすい環境と言えます。
ただし、立地が良ければよいほど、物件価格も上昇するので月々の収支や資産分散を考慮しながら、物件価格の上限を決めておくと良いと思います。
私は3000万円以下でなければ土俵に乗せないようにしていますし、基本的には2500万円以下の物件に手を出すようにしています。
駅近
徒歩7分以内は必須です。
マンションを探す人の7割が徒歩10分以内を条件に検索するデータがあり、その中でも大半は7分以内が望ましいと考えているようです。
そのため、安定した入居を目指すためには徒歩7分以内であることが必須です。
また、徒歩7分以内に加えて複数路線が使用できる環境だと物件としての価値は維持されやすいと言われます。
設備
エレベータやオートロック、宅配BOXが設置されているか確認必要です。
オートロックをmustと考える女性は少なくありませんし、宅配BOXは時代的背景から生活必需品ともいえます。
入居者の篩から落ちないために、どちらも設置されている物件を選ぶのが無難です。
修繕費、管理費、その他
修繕費、管理費を合算して1万円以下が望ましいです。
修繕費はマンションの共用部分にあたるエレベーターや外壁などの維持管理にあてられる費用です。また、十数年に一度実施される大規模修繕のための積立て費用にもなります。
管理費は日々のマンション業務をする管理会社に支払う費用です。所有者のためではなく、入居者のためのサービスを行うために利用され、常駐管理人やクレーム対応などの費用に充てられます。
ちなみに、不動産購入元の集金代行の管理会社とは別の場合が多いので混乱しないように注意しましょう。
また、その他の費用は0円が多いのですが、稀に数百円必要と記載されているケースもあるので確認必要です。
備考
特記事項ないこともチェックします。
事故物件には「告知事項あり」と記載ありますし、その他に入居者が生活する上で気になるリスクは記入されることになってます。
例えば、斜面にあるマンションで1F部分は地下扱いの場合なども特記事項として扱われます。
見落とさないようにしましょう。
間取り、専有面積
無難な間取りと広さの部屋が良いです。
無難なものは最も需要があるということになります。
広くて家賃が高い部屋は一見良さそうに見えますが、適切な広さで家賃が低い方が入居率は高い傾向にあります。
広くても26m2と考えておけば良いかと思います。
築年数
古すぎないということも大事です。
中古マンションの耐用年数は下記で計算されます。
47年-経過年数+経過年数x0.2
耐用年数を超えるローンは組めないので、35年ローンで考える場合、築15年以内の物件が対象となります。
築16年以上で気に入る物件があった場合、組めるローン年数での利回りを要確認です。
また、かなり古い物件なのであまり選択肢にはならないのですが、38年前の1981年以前に建築された物件は旧耐震基準で建てられているのでやめた方が良いです。震度5程度に耐えられることが基準となっており、新耐震基準の震度6強以下の地震で倒壊しない基準に比べると倒壊リスクの心配が大きくなります。
家賃
家賃は周辺より低すぎず、高すぎないか確認しておく必要があります。
低い場合、空室期間が長く家賃を低く設定して集客したことが想定されるので、魅力のない立地もしくは物件と考えて、やめた方が良いです。
高すぎる場合、はじめの利回りは良い状態で回りますが、退去後に相場程度の家賃になることを想定して、それでもプラスの利回りとなるのか考える必要があります。
販売価格
最後に物件価格をチェックします。シミュレーションして35年ローンでプラスの収支になるか確認し、2000円以上のプラスであれば購入判断しても良いと考えてます。
繰上げ返済を前提とした場合、15年程度で返済できるので、その間に家賃が2千円下がってもプラスですし、7千円下がっても-5千円の持ち出し程度です。
家賃下落と修繕費増加を意識して、自分なりの閾値を設定すると迷わずに購入判断に踏み出せます。
