ワンルームマンション

【全体像と備え方】ワンルームマンション投資のリスク #3

検討者
検討者
1Rマンション投資に興味あるけど不安。リスクの全容が知りたい。

こんな困り事にお答えします。

本記事の内容

・不可避リスク
・可能性リスク
・リスクの備え方

私は普通のサラリーマンですが、2014年の26歳の時に1Rマンション投資を始めました。

これまで東京23区を中心に5戸の1Rマンションを購入し、そのうち1戸を売却して460万円の利益を出しています。また、定期的な繰上返済により1戸目の残債は690万円です。

一方で、3年目に退去内装請求が50万円であったり、入居者が2ヶ月もつかないという失敗経験もしました。

そんな私のこれまでの1Rマンション投資の経験・知識を本ブログにまとめていきます。

それでは、早速#3を始めていきましょう。

導入の#1はこちらからアクセスできます。
>> 【26歳から8年目】ワンルームマンション投資ブログ #1

不可避リスク

<不可避リスク>
1.退去・空室と設備故障
2.価値・家賃の下落
3.管理費・修繕費の増加

リスクは大きく『必ず発生する不可避リスク』『発生するかもしれない可能性リスク』の2つに分類されます。

まず、不可避リスクからチェックしていきましょう。

1.退去・空室と設備故障

<退去リスク>
原状回復に必要なルームクリーニング費用の発生

部屋を貸していれば、いつかは退去の日がやってきます。

退去後は次の入居者を受け入れるために原状回復のクリーニングが必要です。

暮らしぶりや入居年数によって原状回復費用は異なりますが、多かれ少なかれ支払いは発生します。退去を見据えた費用の備えが必要です。

 

<空室リスク>
入居者がいない期間の長期化

次の入居者の募集を開始してすぐに決まればよいのですが、退去後にも人がつかないケースもあります。

そうなると家賃収入がなくなり、自己資金でローン支払いをしなくてはなりません。生活を逼迫させないためにも少なくとも3ヶ月分の余裕は常にもっておくのが良いでしょう。

空室リスクを回避するためには、集客力の高い物件と管理会社を選ぶことが大事です。

 

<設備故障リスク>
賃貸部屋の設備が故障すること

エアコン、給湯器、ウォシュレットトイレ、浴室乾燥機など部屋の設備故障はオーナー負担で対応することが一般的です。

通常、10年〜15年の耐久年数をもっていますが、使用頻度や環境によって故障するタイミングが変化してきます。

数万円の費用が発生するため、いつ発生しても問題にならないように費用の余裕はもっておくべきです。

2.価値・家賃の下落

<物件価値下落リスク>
購入価格よりも資産価値が下落すること

築年数とともに物件価値は基本的に落ちていきます。

しかし、立地と経済状況によっては増加することもあります。

物件価値が下落しにくいエリアを狙って購入検討を進めるべきです。

 

<家賃下落リスク>
設定家賃を下げざるを得ないこと

築年数だけでなく、市場の需要と供給のバランスが変化していくと相場賃料が変化するリスクがあります。

周辺家賃が下落するとこれまでの設定家賃で募集をかけても反応が鈍くなるため、家賃を下げざるを得ません。

物件価値の下落回避と同様にエリアを意識して物件選びを進めることが大事です。

3.管理費・修繕費の増加

<管理費・修繕費の増加リスク>
建物の経年劣化とともに管理費用が増加すること

建物の老朽化を防ぐためには、日々の管理や定期的な修繕が必要です。

そのために管理費や修繕積立金を毎月支払っているのですが、経年劣化とともに必要な費用が増えていきます。

そのため、年次総会で管理費や修繕積立金の増加が承認されるとオーナーの月々の負担が増えることとなります。

管理費や修繕積立金が上がりにくい物件を選ぶことを意識しましょう。

可能性リスク

<可能性リスク>
1.金利上昇
2.天災(火災・地震)
3.トラブル(滞納・自殺)

続いて、発生するかもしれない可能性リスクについて確認しましょう。

1.金利上昇

<金利上昇リスク>
経済状況の変化により金利が上昇し、月々の支払額が増えること

ここ20年間、日銀の政策金利は0.5%以下、長期金利は2%以下で低水準で下降気味に推移してますが、金利は上昇する可能性もあります。

ローン額2000万円で金利が0.1%変わると約1000円/月の差が発生します。

そのため、はじめに可能な限り低金利で借り入れることが重要です。

2.天災(火災・地震)

<天災リスク>
火災や地震により物件の一部または全てを失うこと

投資用ワンルームマンションを購入すると基本的には火災・地震保険に加入することになります。

ただ、火事で全焼した場合でも保険で購入金額を全額賄えません。火災保険は建物に対する保証なので、土地の価格を除いた金額のみの保証となります。

また、地震保険は建物の保証金額の半額が保証上限となります。

そのため、1981年以降の新耐震基準で建設されている物件を選ぶことが大事です。

3.トラブル(滞納・自殺)

<トラブルリスク>
家賃滞納や自殺などローン返済への影響や物件価値下落につながること

首都圏の家賃滞納率は6.7%であり、少なくないリスクです。家賃滞納があるとローン支払いを一時的に自己資金で賄わなりません。

滞納を数ヶ月続けると退去命令が出されることになりますが、次の入居者がつくまで空室期間が発生してしまいます。

また、自殺が発生すると次の居住者への開示義務が発生するため、家賃を低めに設定して募集をかけることになるのが想定されます。

家賃滞納があった場合、管理会社が負担してくれる対応もあるので事前に確認するようにしましょう。

+α マイホーム買えない

<マイホーム買えないリスク>
借入れし過ぎにより融資可能枠が残されていないリスク

融資可能枠は年収や職業によって決まり、銀行によって設定枠も異なります。

その融資枠はマイホームと投資用の合算で考える必要があります。

そのため、将来マイホームの購入予定があるが、先にマンション投資を開始する場合、マイホームの借入枠を残しておく必要があります。

目安としては年収の6〜9倍を融資可能枠と考えるのが良いでしょう。

リスクの備え方

<リスクの備え方>
1.早い・安い・丁寧な管理会社
2.下落率の低い物件
3.繰上返済で余裕確保

不可避リスク、可能性リスクをそれぞれ紹介してきました。

次はそれらリスクに対して、具体的にどのように備えるべきかについて説明します。

1.早い・安い・丁寧な管理会社

入居者募集から集客までが早い管理会社を選ぶことで、空室リスクを低減することが出来ます。

集客の工夫はいくつか存在します。仲介会社に礼金100%を支払う条件を設定して優先的に賃貸物件を紹介してもらうという方法や、通常1ヶ月前に退去連絡することを2ヶ月前に設定する方法もあります。

集客力に自信がある管理会社は集金代行でも数年の空室保証を実施していることもありますので確認するようにしましょう。

また、月々の管理手数料、礼金、更新料、原状回復費をトータルで考えて、オーナーメリットがある条件であり、低価格設定の管理会社を選ぶことが重要です。

さらに、トラブルに対して丁寧に対応し、仮に滞納があった時でもオーナー負担がないような対応となっているかチェックしましょう。

2.下落率の低い物件

物件価値・家賃の下落リスクを低減するためには、エリアの選定が重要です。

同じ物件価格・家賃で販売されてる二つのAとBの物件があるとします。5年後、これらの物件の状況を比較してみましょう。

Aは物件価値が200万円上昇し、築年数が増えても家賃は変わっていません。
一方でBは物件価値が200万円下落し、家賃は1万円下がりました。

これは実際に私が2014年に購入した京急本線沿線の2つの物件の実話です。Aは蒲田(徒歩6分)であり、Bは戸部(徒歩1分)です。

経済状況の変化も要因にはなりますが、同じ時期に購入した物件でも上がるものもあれば下がるものもあるのでエリア選びは非常に大切です。

3.繰上返済で余裕確保

管理費・修繕積立金や金利の上昇リスクに対する備えは、繰上返済で早期に完済物件を一戸作るということです。

完済物件があれば月々数万円の余裕がでるため、数千円の支払いUPに右往左往することはなくなります。

計画的に繰上返済を実施していくことはリスク回避につながります。

#3まとめ:リスク把握と回避

リスクをしっかり把握して、可能な限りの備えをしましょう。

ワンルームマンション投資を始めた時はオーナーになった満足感があるかもしれませんが、失敗しないためにはリスクとの付き合い方が大事です。

気を引き締めて成功への道を歩みましょう。

<#3 まとめ>
■不可避リスク
1.空室・退去と設備故障
2.価値・家賃の下落
3.管理費・修繕費の増加

■可能性リスク
1.金利上昇
2.天災(火災・地震)
3.トラブル(滞納・自殺)

■リスクの備え方
1.早い・安い・丁寧な管理会社
2.下落率の低い物件
3.繰上返済で余裕確保

続いて、ワンルームマンション投資のメリットについて説明します。

>> 【三本柱】ワンルームマンション投資のメリット #4

導入#1のワンルームマンション投資前に必ず把握しておくべきポイントについて以下で紹介しています。

>> 【26歳から8年目】ワンルームマンション投資ブログ #1