どうも、こんにちは！
まねろです。
今日は『１Rマンション不動産投資って何するの？』について紹介していきます。
実際に私が実施してきたこと、していることをベースに購入前から購入後までを説明します。
購入前にやること
管理会社と物件選びです。
私はまずはじめに管理会社を絞ります。
所有物件地域、紹介可能金利、管理手数料、退去後の対応力などを確認して、
東京都心の中古ワンルームを販売し、低金利の銀行を紹介可能で、管理手数料が低く、退去後のクリーニング費を抑えて、空室期間を短くする工夫をしている管理会社を選びます。
上記のポイントから２，３社に絞ります。
詳細の選び方は下記リンクで記載してます。
なぜ、この時点で管理会社を1社に絞らないかというと、最も大事なのは物件だからです。
1社から物件情報を得るよりも、同時に複数社から情報を得ることで良い物件に出会える可能性を高めます。
2，3社に絞っているのは自分自身が対峙できる時間の限界だからです。これ以上増やすと担当者に対して丁寧に対応できなくなり、良好な関係性を維持できなくなる恐れがあるためです。
そして、候補の管理会社から物件情報をもらいます。
物件情報は流動性が高いので毎週情報は更新されますので、悩む物件であれば購入せずに、絶対この物件が良いと思えたら購入すると宣言するようにしてます。
物件は、割安で、空室リスクが継続的に低いと考えられる場所にあり、事故物件ではないものを選びます。
選び方の詳細は下記リンクで記載してます。
物件が決まれば、管理会社も決まるので購入となります。
購入時にやること
購入時は意識して特にやることはありませんが、あえて言うなら契約手続きと銀行面談です。
認識している販売価格、金利、管理費、修繕費、入居者の有無などを認識通りか確認していきます。
問題なければ、実印を何度も押して契約完了です。
はじめて購入した時は実印を押すことに対して、本当に押してよいものなのか、騙されているのではないか、と急に不安になりました。
ただ、４戸目にもなると作業的に実印を押すような感覚になったので、初心忘れべからずの考え方を思い出し、書類にはしっかりと目を通すように意識しています。
購入後にやること
購入後はしばらく何もしません。
毎月定期的に家賃が振り込まれ、ローンが引き落とされるくらいです。
はじめは気になって毎月確認すると思いますが、値は何も変わらないので特に確認する必要はありません。
退去など状況が変わる際には必ず管理会社から連絡がありますし、金利が変動する際も事前に銀行から通知がきますので、それらの連絡を見落とさなければ特に問題は発生しません。
それでもやる必要があることはこれだけあります。
- ローンが確定申告を毎年実施する
- 不動産投資に関連する領収書の保管
- マンション総会への出席もしくは委任連絡
- 退去時の管理会社が提案するルームクリーニング内容を確認してGOサインを出す
- 設備故障時に管理会社が提案する内容を確認してGOサインを出す
- 火災保険更新
確定申告は収益が発生する際に実施する義務なので、面倒ですがやらなくてはなりません。その際に不動産投資に関連する費用も領収書があれば申告できるので、なくさず管理する必要があります。
次に総会についてですが、
年に数回書類にて開催の連絡が来ます。設備や収支などの議案に対して、報告するのと判断する場になります。
参加するのが望ましいですが、委任状も必ず同梱されているので不参加の場合は事前に連絡していれば問題ありません。
次に退去時や設備トラブル時の対応ですが、
管理会社が事前に見積もりをしてくれるので自分として納得いく費用であれば、すぐに実施する旨の連絡をしてください。時間をかけるとその分空室期間が長くなってしまいます。
最後に火災保険の更新ですが、
5年に一度の更新が必要です。書類が送られてくるので忘れずに対応が必要です。
このように購入後も細々ありますが、日々継続してやる必要があるわけではありません。ほぼ何もやらなくて運用されるので、ポイントだけ抑えて対応するのが良いと思います。
