20, 30代サラリーマンの投資配分

本テーマは『20, 30代サラリーマンの投資配分』です。

「手間をかけない資産形成」という記事で、

投資信託（S&P500）と不動産投資（東京23区１Rマンション）を投資対象とすべきと記述しましたが、

「両方やるべきなのは理解したけど、どのくらいの割合が良いのか？」

というポイントに対して、答えていきます。

20, 30代サラリーマンの投資配分

オススメする配分すべき投資割合はこちらです。

下記の推移で資産形成が想定されます。

30年後には1.4億円の資産形成ができます。

 

今回のシミュレーション条件は以下となります。

家族構成によって将来必要な金額は変わってきますので、各家庭で想定する子どもの数や年齢によって、20年前後の費用負担が上下すると考えてみてください。

 

仮に繰上返済なしで、全額積立投資に回した場合の推定推移は以下となります。

30年後には1.7億円の資産形成ができることになります。

 

あれ、、、

積立投資に集中した方が3千万円ほど多く資産形成がされます。

それなのに、なぜ繰上返済にも割り当てるのか疑問に思うかと思います。

 

その理由は、

S&P500が今後20年間で年率5.8%の上昇が約束された訳ではないからです。

人口増加が予想され、資本主義の徹底が根付くアメリカ経済は今後伸びることが予想されますが、どのような上昇率で成長するかの予想は難しいです。

 

一方で、1Rマンション投資で繰上返済を実施して物件買い増しを継続した場合の上昇率は積立投資が年率4%の場合と同等となります。

積立投資と異なるのは、経済成長による上昇ではなく繰上返済による買い増し効果のため、東京23区が経済成長しなくても、借り手が存在する限り成立します。

その重要な借り手は、東京23区には2019年も20代30代を中心に年間8万人流入しており、東京23区一極集中の流れは今後も続くことが想定されるため、1Rマンションの需要は今後も期待できます。

そのため、リスク分散として、過去20年間のS&P500の上昇率5.8%には劣るものの、4.0%の上昇率が期待できる東京23区1Rマンションへの不動産投資で繰上返済による物件買い増し実施します。

 

参考として、積立投資の年率を4.0%にしたシミュレーションの推定グラフを掲載します。

繰上返済をして買い増した場合、積立投資に集中した場合、どちらの結果も30年後の資産総額は1.2億円です。

不動産の繰上返済に割り当てた場合、現金の割合が少ないように感じるかもしれませんが、30年後の60歳以降には退職一時金や年金（国民年金、厚生年金、確定拠出年金）により、まとまった金額が一括もしくは安定して入るため、偏ったバランスではないと考えられます。

また、今回は税金を考慮していませんが、不動産所有による節税効果やNISAの税制優遇は最大限に活用して、より効果を大きくすることが望ましいです。

 

不動産に関しては、繰上返済による物件の買い増し（追加購入）を行わない場合、複利効果（指数関数的上昇）は途中までしか得られません。

そのため、繰上返済により借入残高が減ってきたら追加の物件購入を適宜行い、家賃から支払われる元金返済額を最大限大きくしておくことが重要です。

まとめ

積立投資を実施し、不動産を借入可能額限度まで保有することは並行して行う必要があります。

その上で、投資配分と繰上返済の割合を目指すゴールに合わせて設定することを検討しましょう。

リスク分散を考慮するなら、不動産ローンに対して繰上返済を毎年実施し、借入可能額が増えたら、追加の物件購入を行い年率4%の資産形成を目指すことが可能です。