【26歳から8年目】ワンルームマンション投資ブログ　#1

こんな困り事にお答えします。

本記事の内容

私は普通のサラリーマンですが、2014年の26歳の時に1Rマンション投資を始めました。

これまで東京23区を中心に5戸の1Rマンションを購入し、そのうち1戸を売却して460万円の利益を出しています。また、定期的な繰上返済により1戸目の残債は690万円です。

一方で、3年目に退去内装請求が50万円であったり、入居者が2ヶ月もつかないという失敗経験もしました。

そんな私のこれまでの1Rマンション投資の経験・知識を本ブログにまとめていきます。

それでは、早速#1を始めていきましょう。

1Rマンション投資は実際どう？

1Rマンション投資は始めて良かったです。

3つのメリットを実感することができています。

１．支出抑制

節税や保育園料減額によって支出抑制が可能です。

1Rマンションを保有することで発生する「減価償却費」「計上金利」「諸経費」を確定申告時に経費として計上することで、所得が減ることとなります。

減額された所得に対して所得税や住民税が決まるため、納税額を減らすことが出来ます。

また、有償である年少未満の保育園料は住民税から算出されるため、保育園料も減額させることに繋がります。

２．生命保険

1Rマンション購入時のローン契約には、団体信用生命保険が付帯されています。

団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡した際にローン残高の支払いが免除される保険です。

そのため、毎月支払いが必要な生命保険の契約は不要となり、月々の負担も軽減させることが出来ます。

私が死亡した場合は、毎月30万円の家賃収入が残されることになっています。

３．資産拡大

ローンの元本充当額が資産拡大幅となります。

家賃をローン返済に当てて月々の収支が±0円だったとしても、元本充当額が目に見えない資産として拡大します。

2500万円の物件を金利1.6%でフルローンで借り入れた場合、年間約50万円の元本充当額を支払うことになります。

厳密に考えると物件の減価償却費を考慮すべきですが、近年は物件価値は上昇傾向であり、購入時よりも高値がつくことが多いため、減価償却は含めていません。

私は4物件所有しているため、毎年約200万円の資産拡大が進んでいます。

株式投資とのバランス

どちらもやるべきです。

その理由は3つあります。

実際に私はインデックスの積立投資も行っています。

１．元手が違う

1Rマンション投資は『社会的信用』、株式投資は『お金』を元手にします。

つまり、株式投資は必ず自己資金が必要である一方で、1Rマンション投資は自己資金ゼロで始めることが出来ます。

そのため、どちらにしようか悩む関係ではなく、同時に始めることが可能な投資対象です。

２．役割が違う

1Rマンション投資は資産拡大のみならず、生命保険と支出抑制の役割も果たします。

そのため、通常不可避と考えられる月々の保険・税金・保育園料などの支出抑制に大きく貢献します。

資産拡大を目的とする株式投資では得られない効果が1Rマンション投資に存在することは意識しましょう。

３．リスク分散

株式と1Rマンションは投資対象が異なります。

株式相場は短期的な値動きがある一方で、1Rマンションの本体価格や家賃は長期的な変動という特徴を有しています。

例えば、投資対象を株式はアメリカ市場のインデックスファンド、1Rマンションは東京23区とした場合、異なる対象と異なる国への投資となるため、資産の安定性は高まります。

重要な始め方

1Rマンション投資は始め方が非常に重要です。

集客しやすいエリアの物件を割安に低金利で購入できるように3つの準備をしましょう。

１．知識をつける

自信がないうちに購入することは絶対に避けましょう。

自信を持って購入できるようになるためには知識が必要です。

自分で判断したと考える事ができれば、購入後により好条件な物件が出てきたとしても「仕方ない」と割り切ることが出来るはずです。

そうでないと「騙された」と感じてしまい、1Rマンション投資に対する疑心暗鬼が高まり、途中でやめたくなってしまう可能性があります。

ブログ、書籍、セミナー、面談などを活用してしっかり知識をつけていきましょう。

２．３社以上から話を聞く

1Rマンションの価値は時代によって変化します。

「適切な販売価格か」「金利は低水準か」「良好な管理条件か」など見極めるためには、同時期に3社以上から話を聞くと良いでしょう。

知識情報はどこの会社から聞いても基本的には同じですが、物件仕入れ方針や物件価格、管理条件は販売会社によって違いますし、時期によって条件等は変化していきます。

私は8社の担当営業と連絡取れる状態にしており、購入検討時はどこからも話を聞くようにしています。結果的に3社から物件購入し、管理を任せています。

３．方針を決める

方針を決めることは必須です。

不動産投資には様々な方針や考え方が存在します。しかも、それぞれの方法で成功している人がいるため、間違った方法と割り切ることが難しいです。

そのため、ご自身の特徴や考え方を踏まえて自分なりの方針を明確にしましょう。

1Rマンション投資は高額であり、簡単には引き返せない投資であるため、長期的な視点に立って考えて決めることが大切です。

参考として、私の方針を紹介します。

#1まとめ；1R投資は有益

しっかり始める準備が整えて、成功に向けて納得いく1Rマンション購入に踏み切りましょう。

続いて、ワンルームマンション投資前に知っておくべき全体像について詳しく説明しています。

>> 【総まとめ】ワンルームマンション投資の始め方　#2