【総まとめ】ワンルームマンション投資の始め方　#2

こんな困り事にお答えします。

本記事の内容

私は普通のサラリーマンですが、2014年の26歳の時に1Rマンション投資を始めました。

これまで東京23区を中心に5戸の1Rマンションを購入し、そのうち1戸を売却して460万円の利益を出しています。また、定期的な繰上返済により1戸目の残債は690万円です。

一方で、3年目に退去内装請求が50万円であったり、入居者が2ヶ月もつかないという失敗経験もしました。

そんな私のこれまでの1Rマンション投資の経験・知識を本ブログにまとめていきます。

それでは、早速#2を始めていきましょう。

導入の#1はこちらからアクセスできます。
>>　【26歳から8年目】ワンルームマンション投資ブログ　#1

購入前にすべきこと

投資用ワンルームマンションの購入前にすべきことは3つあります。

それぞれ細かくチェックしていきましょう。

１．知識蓄積（リスクとメリット）

ワンルームマンション投資も例外なくリスクとメリットが存在します。

正しくリスクを把握して回避し、メリットを最大限引き出せるように環境を整えることが投資成功への道となります。

リスクは必ず発生する不可避リスクと発生するかもしれない可能性リスクに分類されます。各内容への対策を準備することが重要になります。

>> 【全体像と備え方】ワンルームマンション投資のリスク　#3

ワンルームマンション投資のメリットは資産拡大だけではありません。支出抑制、生命保険の他2つのポイントを把握しておきましょう。

メリットを最大限引き出せるように対応することが重要です。

>> 【三本柱】ワンルームマンション投資のメリット　#4

２．投資方針の決定

数ある投資の中からワンルームマンション投資を選ぶ前に方針をしっかり決めましょう。

区分マンション、一棟マンション・アパート、戸建て、駐車場など選択肢は多岐にわたるため、その中から自分の方針にあった投資を見つけて始めることが重要です。

私の方針は『手間をかけない』としていて、区分マンションに投資を選択しました。

>> 不動産投資4種類を比較！自分の方針に合うのは？　#5

３．3社以上から話を聞く

ワンルームマンション投資会社は数多く存在しますが、会社によって保有物件や金利・融資可能枠、物件管理手数料、退去後の集客対応などが異なります。

そのため、条件を比較するためにも3社以上から話を聞くことを推奨します。その中から好条件かつ方針が合致する会社をパートナーに選ぶべきです。

私はこれまで12社と話をしてきましたが、条件と印象が良かった会社を紹介します。

購入時にすべきこと

事前準備を経て、『ワンルームマンション投資をやる！』と覚悟を決めてからすべきことは3つあります。

それぞれ細かくチェックしていきましょう。

１．金利の確認

販売会社によってローン融資元となる提携銀行が異なるため、紹介可能な金利が異なります。

必ず最も低い金利を提案可能な販売会社から検討するようにしましょう。

年収によって金利は異なりますが、2021年1月時点で1.35%〜1.85%が目安となります。

金利が0.1%違うと生涯50万円程の差が出てくるので意識しましょう。

>> 【意識あり？】金利0.1%差の破壊力

２．販売・管理会社の選択

金利をもとに販売会社をピックアップしたら、その会社の方針や管理条件を確認しましょう。

管理方針は集金代行かサブリースで分かれます。リスクを最小限にするという意味ではサブリースも良さそうですが、設定家賃や契約期間、最大下落率などに対して注意が必要です。

集金代行の場合、管理条件は毎月の管理手数料、礼金、契約更新料をトータルで考えることが大事です。

毎月の管理手数料が低くして礼金・契約更新料が全く入らない条件もあれば、礼金・契約更新料の50%が手元に入るような条件もあります。

礼金に関しては仲介会社への配分があるかも重要です。優先的に物件探してる人に紹介してくれるようになり、集客スピードが早まります。

>> 【始める人向け】不動産管理会社の選び方

３．投資物件の選択

金利と管理条件をもとに販売会社を絞ってから物件選びを開始します。

空室リスクが低く、物件価値や家賃が下落しにくいエリアである東京２３区から探すことが望ましいです。

その中で割安な物件に出会えるまで探し続けます。割安の基準としては、収益還元法で3.85%を超えることを一つの指標にすると良いでしょう。

ただし、家賃が周辺より高い場合や修繕・管理費が低い場合は注意が必要です。物件価格が高めに出やすいため、家賃下落や修繕・管理費増加によって収支悪化のリスクがあります。

※収益還元法
（家賃−修繕・管理費）×12÷物件価格

>> 都内中古ワンルームマンションが良い理由

>> 選ぶべき都心中古1Rマンションとは？

購入後にすべきこと

物件購入が完了した後にすべきことは3つあります。

ただし、どれもすぐに対応する必要はなく年単位で考えれば良いものです。それぞれ細かくチェックしていきましょう。

１．『繰上返済＋買増し』加速

繰上返済を利用してローン返済を積極的に行いましょう。

35年ローンを組んだ場合、その間に家賃は下落するし、修繕・管理費は上昇します。その時にカバーするのではなく、事前に支払いを進めてリスクと利息を抑制することが望ましいです。

また、繰上返済を進めることで融資可能枠が空くため、追加の物件購入を加速させることが可能です。

>> 「不動産投資」と「投資信託」の複利効果比較

２．確定申告

確定申告は毎年必要です。

面倒ではありますが、ここで減価償却費や計上金利、諸経費を計上することで所得が目減りし、納税額を減らすことが可能です。

管理会社が確定申告サポートをしてくれるはずなので、セミナーや動画講習、税理士紹介などを活用して適切に申告しましょう。

３．入退去対応

数年毎の入退去は不可避です。

管理会社が集客や内装工事を迅速に対応してくれるため、基本的にやることはありません。

家賃設定や内装工事費の確認があるので滞りなく進めるように注意します。

高い集客力や内装工事費抑制を可能にする管理会社を事前に選んでおくことが重要ですので、管理力も考慮した物件選びを心がけましょう。

>> 【まさか？！】不動産投資失敗談

#2まとめ；学びと行動

しっかり始める準備を整えて、成功に向けて納得いく1Rマンション購入に踏み切りましょう。

続いて、ワンルームマンション投資のリスクについて説明します。

>> 【全体像と備え方】ワンルームマンション投資のリスク　#3

導入#1のワンルームマンション投資前に必ず把握しておくべきポイントについて以下で紹介しています。

>> 【26歳から8年目】ワンルームマンション投資ブログ　#1