どうも、こんにちは！
まねろです。
今日は『不動産管理会社の選び方』を紹介していきます。
提案可能な不動産物件
不動産管理会社とは、管理をお願いするところから付き合いが開始されるのではなく、基本的には不動産を購入するところから始まります。
そのため、彼らの商品である不動産がどれだけ魅力的なものなのかが最も注目すべきポイントです。
また、良品であっても高くては意味がありません。割安な物件を見つけましょう。
販売価格に差が発生する主な要因は何でしょうか。
それは仕入れ価格です。
良品を安く仕入れて、安く販売する力を持っている不動産管理会社を見つけることがとても重要です。
紹介金利
不動産購入時の借金は、不動産管理会社が提携してる銀行から借り入れるのが一般的です。
管理会社と銀行の関係性があるため、個人で銀行から借りるよりも低金利で借り入れることが可能です。
金利は利回りを決めるうえで物件価格と並んで最も重要な要素です。そのため、低ければ低いほど良いです。
また、2%以上の金利を紹介する管理会社とは付き合ってはなりません。（2019年11月時点）
その会社には銀行から低金利で融資を受けるための信用も交渉力もないと判断して良いです。
管理手数料・振込手数料
管理会社にお願いするためには、毎月手数料を支払う必要があります。
管理手数料は3000円前後、振込手数料は数百円が市場での相場のように感じます。その中でも管理手数料1000円であったり、振込手数料ゼロ円の会社も出てきていますので、物件と合わせて手数料はしっかり確認しましょう。
これらは毎月支払うことになるので、利回りに直接影響を与えます。そのため、プラスの収支で回すためには合算して4000円をボーダーラインにして、それ以下の会社のみを選定候補として絞るのが良いかと思います。
ルームクリーニング、設備のコスト提案力
賃貸マンションですので、必ず入居者の退去の日がやってきます。
次の貸し出しに向けて、部屋をきれいにするためのクリーニングを入れることになりますが、数年住んだ場合、10万円台前半が相場です。
管理会社毎にクロス張替えやルームクリーニングの単価が設定されているので事前に把握しておきましょう。クロス張替は1000円/m2以下、1Rのルームクリーニングは25000円程度であれば、相場価格と考えてます。
また、エアコンや給湯器など設備も必ず15年程度で寿命がやってきますので、それらも10万円程度で交換してくれるか事前に聞いてみると良いかと思います。
退去後の集客力
空室期間は単純に機会損失となります。
管理会社は可能な限り空室期間を短くするように工夫をしています。これまで説明を受けた内容はこれらになります。
- 退去連絡を2ヶ月前までにする契約を結ぶ (一般的には1ヶ月前)
- 管理会社から集客した営業マンにインセンティブを支払う (販売意欲促進)
他社と差別化するためにここで工夫をしている管理会社が多いと感じます。時代に応じてアップデートされる内容なので、購入前にどのような強みをもっているのか確認すると良いでしょう。
確定申告フォロー
不動産投資を始めたら確定申告を始めなくてはなりませんし、申告には本人が責任をもって実施する必要があります。
はじめは何から始めたら良いかわからないと思いますが、確定申告セミナーや税理士の紹介をしてくれる不動産管理会社であれば心配することはありません。
信頼できる担当者
実は営業マンとの関係はとても大切です。
購入したらそれで終わりではなく、物件に何かトラブルが発生した場合、親身な対応を迅速にしてくれる担当者に任せたいですよね。
実は私はこれで痛い目にあったことがあります。
まとめ
これまで説明してきた内容はどれも重要です。どれか一つでも欠けると大きな失敗につながってしまうので、バランスの取れた管理会社を選びたいですね。
- 提案可能な不動産物件
- 紹介金利
- 管理手数料・振込手数料
- ルームクリーニング・設備の提案力
- 退去後の集客力
- 確定申告フォロー
- 信頼できる担当者
