不動産投資4種類を比較！自分の方針に合うのは？　#5

こんな関心事にお答えします。

本記事の内容

私は普通のサラリーマンですが、手間を掛けずに初期費用を抑えるということをポイントに2014年の26歳の時に1Rマンション投資を始めました。

これまで東京23区を中心に5戸の1Rマンションを購入し、そのうち1戸を売却して460万円の利益を出しています。また、定期的な繰上返済により1戸目の残債は690万円です。

一方で、3年目に退去内装請求が50万円であったり、入居者が2ヶ月もつかないという失敗経験もしました。

そんな私が1Rマンション投資を中心に進めると決める時に整理した不動産投資の全体像を本記事にまとめていきます。

それでは、早速#5を始めていきましょう。

導入の#1はこちらからアクセスできます。
>>　【26歳から8年目】ワンルームマンション投資ブログ　#1

王道の不動産投資

Web広告やセミナー、書籍で紹介されている不動産投資は大きく3つに分類されます。

それぞれ特徴が異なり、メリット・デメリットがあるので紹介します。

１．区分投資

区分投資は、マンションの一室を購入する投資です。

小規模であるため初期費用は低く抑えられ、都心の好立地条件の物件を検討することが可能です。また、管理会社に管理を完全に委託することも可能なため、自分自身の手間は小さく済みます。

その反面、利回りは小さく月々の収支は±0円前後となります。また、建物の修繕や建替えに関する意思決定は管理組合の総会によって決められるため、自身の思い通りに進められるとは限りません。

そのため、節税対策や生命保険として投資する人が多いです。
ただし、繰上返済を活用して資産拡大させることも可能なため、区分マンション投資の中でも繰上返済するか否かで方針がわかれます。

２．一棟投資

一棟投資は、マンションやアパートを全体管理する投資です。

規模が大きいため初期費用は高く、地方も投資対象となるため立地の見極めが重要になります。また、建築会社や仲介会社の選定や関係構築が鍵になってきます。

その反面、高い集客を実現できれば利回りは大きく、不動産収益で生活できるようになる人も存在します。さらに、自分の意志で管理することが可能なため、民泊規定や修繕・建替の時期や内容を自由に決められます。

そのため、手間をかけて不動産投資を柱に生活していくことを目指す人に向いています。

３．戸建て投資

戸建て投資は、戸建て住居を貸し出す投資です。

初期費用は中規模であり地方も投資対象となるため、こちらも立地の見極めが重要になります。建築会社のブランドによって集客性は変わってきますが、ブランドがあれば建築費用は高くなります。

安定した集客が実現できれば利回りは低くないですが、ニーズが大きくないため空室リスクは高めです。また、退去後の原状回復費用は高めです。

その他の不動産投資

区分、一棟、戸建て以外にも不動産投資は存在します。

それぞれ特徴を確認してみましょう。

駐車場

土地を駐車場スペースとして活用し、月極かコインパーキングとして貸し出します。

投資・管理コストが低い一方で、固定資産税・都市計画税の軽減が受けられず３倍程度の税金を支払わなくてはなりません。

土地を購入して駐車場に投資するよりも、相続で土地がある人に向いていると考えられています。

トランクルーム

倉庫や物置を設置して貸し出します。

物置を設置するだけなので初期費用や管理費を抑制することが出来る一方で、認知度が高くないため稼働率を高める工夫が必要でしょう。

J-REIT

J-REITは投資信託の一種です。信託会社が不動産へ投資し、運用から得られた収益から配分されます。

１万円程度の少額投資が可能である一方で、不動産投資の最大のメリットである社会的信用を元手にして投資するわけではなく、自己資金を元手にするため株式信託投資と大きな違いがありません。

投資の全体像

不動産投資の中でもいくつか種類があることを確認しましたが、さらに視点を広げて投資全体から不動産投資の位置づけを確認しましょう。

何を元手にするかで投資は大きく３つに分類されます。不動産投資は社会的信用に該当します。

１．自分自身の時間

知識、スキル、時間を元手にする本業や副業の活動が該当します。

自分自身を武器にするため、自身の価値を高めていくことが必要です。

スキルや知識の向上のために勉強して学位や資格をとることや、難しい仕事にチャレンジして経験を積むことが重要です。

社会から求められる希少性を高めることで、価値が上がり収入が増えることになります。

２．自己資金

資金を元手にする株式投資などが該当します。

アメリカ市場へのインデックス投資であれば、過去20年間を平均しても年利5.6%で上昇しているため、元手となる資金があれば資産を大きく伸ばすことが可能です。

ただし、はじめから大きな資金があることは稀なので、一般的には「１．自分自身」で得られた資金を元手として、ドルコスト平均法で毎月コツコツ増やしていくことになるでしょう。

３．社会的信用

信用を元手にする不動産投資などが該当します。

社会的信用を元手に時間を利用することで、自分自身や自己資金を投入しなくても資産を増やすことが可能です。

具体的には「１．自分自身」で高められた自己価値により銀行から借金をして、長期間投資をすることで資産化することです。

借金って聞くと「なんか嫌」と感じる方も多いかもしれませんが、すべての借金を一色単にせず、何のための借金なのかによって良し悪しを判断するべきです。

ただし、借金による投資は価値が変動しにくい安定した分野のみを対象とすべきと考えられてます。

#5まとめ；元手と手間を考慮

不動産投資は大きく4つに分類されます。

また、不動産投資は社会的信用を元手とする投資であり、他2つの元手と上手く組み合わせて運用することで資産拡大を加速させられます。

続いて、手間をかけずに区分マンション投資を選んだ方に向けて、ターゲット層（ファミリー）と立地、新築・中古の決め方について説明します。

 

導入#1のワンルームマンション投資前に必ず把握しておくべきポイントについて以下で紹介しています。

>> 【26歳から8年目】ワンルームマンション投資ブログ　#1