どうも、こんにちは！
まねろです。
今日は『まねろの不動産投資失敗談』を紹介していきます。
事例１ 金利
変動金利2.35%で不動産を購入
どう思いますかね？
「金利0.1%の差の破壊力」で細かく書いていますが、失敗ですね。
これでは月々の返済額が大きくなり、収支を逼迫してしまいます。
幸いにも物件価格をだいぶ抑えて購入できていたので、月々の収支はプラスでまわっています。
ただ、利息という形で不要な支払いを毎月多く出してしまっているのは事実です。
そのため、ローン借換や売却を検討しましたが、自分のスタイルと照らし合わせると最善策ではないと判断して保有を続けてます。
その上で、毎年繰上げ返済を実施して、金利による損失を最小限に抑制するよう対応中です。
事例２ 立地
横浜に所有してます。
これも「都内中古1Rマンションが良い理由」に書いているように、失敗です。
一見、人口も増えている地域だし、神奈川の県庁所在地でもあるので良さそうに見えますが、都内に比べるとやはり空室リスクが高いです。
都内よりも土地があるため、人口に対してマンションの数が多く、地域空室率が高くなるため、競争が激しくなり、家賃を低めに設定せざるを得ません。
借入金を増やしてでも、都内に投資すれば良かったと反省しました。
事例３ 設備トラブル
トイレが壊れました。
それは消耗品なので仕方ないのですが、新しく提案されたトイレはなんと、6万円！
高いよー。。
webで調べてみましたが、ウォシュレットで取付工賃含めても3.5万円前後。。
でも、入居者を困らせる訳にはいきませんので、泣く泣く6万円でお願いしました。
事例４ 管理会社選定
トイレが壊れたのを知ったのは、1ヶ月の海外出張から帰国して、郵便物を確認した時でした。
郵便物が送られてから3週間も経過しています。。
すぐに管理会社に電話をして対応しましたが、それだけ入居者を待たせてしまいました。
トイレなんて日常になくてはならないものですので、困らせてしまったなと申し訳ない気持ちになりました。
海外出張で電話を受けれない設定にしてた私も悪かったですが、管理会社にはメールアドレスも伝えていたので、メールでも伝えて欲しかったなと思いました。
管理会社や担当者との関係は重要だなと痛感した出来事でした。
事例５ ルームクリーニング費用
トイレの悪い連鎖はまだ続きます。
トイレを交換した後、入居者はすぐに退去しました。
そりゃそうですよね。
トイレが壊れてすぐに対応してくれない部屋になんて住んでいたくないですよね。
退去後のルームクリーニング見積費用はなんと、48万円！
えー！！！
そりゃないでしょ？！と驚いてしまいました。
当時の私は相場をわかっていなかったですが、肌感覚的に高すぎると思いました。
そこで、他の管理会社に相談して、色々アドバイスをもらい、値下げをすることに成功しましたが、結果的に29万円かかりました。
退去された方が長く住まれていたので修繕箇所が多かったということはありますが、定価と思われる費用で提案してきている印象を受けました。
こんな管理会社は嫌だ！ということで、管理会社の変更をすることにしました。
まとめ
どの失敗もその当時は、なぜ事前に調べて把握しなかったのか。
と悔やむ思いをしましたが、購入前にあらゆるリスクを正しく理解してやろうとすると時間が経過してしまいます。
不動産投資は早く始めるほどメリットも大きくなるので、そのメリットを享受できているということで割り切ることにしました。
失敗したことを分析して、今後の糧にしようという思いになれました。
結果的には学びになる機会を提供してもらったと考えてますが、同じことは繰り返してはならないと強く思う経験です。
